Mənzillər hansı həddə qədər ucuzlaşacaq?

Mənzillər hansı həddə qədər ucuzlaşacaq? | alkredit.az

Ekspertlər dəqiq proqnoz verməyə çətinlik çəkirlər

2014-cü ilin sonundan etibarən Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin azalması tendensiyası davam edir. Qiymətlərin zamanla azalması alıcıların gözləmə mövqeyi seçmələrinə gətirib çıxarır. Bu prosesin nə vaxta qədər davam edəcəyi, mənzillərin qiymətinin hansı həddə kimi ucuzlaşacağı da müzakirə mövzusudur. Hətta müəyyən fikirlər səslənməkdədir ki, yaxın gələcəkdə Bakıda mənzillərin qiyməti 2000-ci ildəki səviyyəyə düşə bilər. Hansı ki, həmin illərdə təxminən 10 min dollara bir otaqlı ev almaq mümkün idi.
Ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak qiymətləri nə qədər ucuzlaşa bilər?
İqtisadçı Qadir İbrahimli açıqlamasında bildirdi ki, daşınmaz əmlak bazarında kifayət qədər ucuzlaşma tendensiyası var və bu, yaxın aylarda da davam edəcək. Çünki artıq əmlak bazarında şərtlər, reallıqlar dəyişib: "Dövlət tərəfindən aparılan genişmiqyaslı söküntü layihələri dayandırılıb. Bu, əmlak bazarında qiymət artımını şərtləndirən əsas aparıcı faktor idi. Evləri sökülən insanlara kompensasiya verilirdi ki, onlar da məcbur şəkildə alıcıya çevrilirdilər. Bu da tələbi xeyli dərəcədə artırırdı. Bu layihələr dayandığı üçün alıcı qrupu bazardan çıxıb.

40-50 faiz arası ucuzlaşma

Qiymət azalmasını şərtləndirən daha bir əhəmiyyətli faktor Rusiyadan Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına yatırılan vəsaitlər idi. İl ərzində təxminən 5-10 milyard dollar. Rusiyadakı iqtisadi tənəzzüllə bağlı bu yatırımlar əhəmiyyətli dərəcədə azalıb.
Eyni zamanda, Azərbaycanda iri investisiya layihələrində işləyən yüksək ixtisaslı menecerlər, layihə rəhbərləri  yüksək gəlir əldə edib, alıcı qismində çıxış edirdilər. Həmin layihələr də əhəmiyyətli dərəcədə azaldığından o təbəqə də zəifləyib. Üstəlik, əhalinin alıcılıq qabiliyyəti, gəlirləri nominal olaraq sabit qalsa da, devalvasiya nəticəsində alıcılıq qabiliyyəti təxminən iki dəfə azalıb. Belə şərait əmlak bazarındakı qiymətlərin indiki səviyyədə qalmasına imkan vermir”.
Q.İbrahimli deyir ki, daşınmaz əmlak bazarı bahalı olduğu üçün burada qiymət azalmaları da digər sahələrlə müqayisədə ləng gedir: "Avtomobil, məişət texnikası bazarı ilə müqayisədə əmlak sektoru kifayət qədər bahalıdır. Burada qiymətlər birdən-birə kəskin ucuzlaşa bilməz. Yeni qiymətlərin, reallıqların oturuşması üçün zaman lazımdır. Bu qiymətləndirmə isə hardasa 2 ilə yaxın davam edəcək. Amma hesab etmirəm ki, mənzillərin qiyməti 2000-ci ildəki səviyyəyə düşəcək. Azalma indiki qiymətlərlə müqayisədə baş verəcək”.
İqtisadçı deyir ki, qarşıdakı iki ilə Bakının müxtəlif ərazilərindəki daşınmaz əmlakların qiymətlərində fərqli faiz nisbətində ucuzlaşma müşahidə edə biləcəyik: "Bakının bütün əraziləri üzrə eyni faizlə qiymət azalması ilə bağlı qiymətləndirmə aparmaq olmaz. Məsələn, mərkəzdən uzaq ərazilərdə - Əhmədli qəsəbəsində ucuzlaşma daha çox baş verəcək. Təxminən 40-50 faiz arasında ucuzlaşma gözləyirəm. Bakının mərkəzində isə bu göstərici 20-30 faiz ola bilər”.
Neftin qiymətindəki artım davam edərsə...
Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı deyir ki, daşınmaz əmlak bazarında hökumət tərəfindən müdaxilələr çox olduğu üçün bu istiqamətdə qiymətlərin necə dəyişməsi ilə bağlı uzunmüddətli və konkret proqnoz vermək çətindir: "Çünki bazardakı proseslər tələb və təklifdən asılı deyil. Ona görə də uzunmüddətli proqnoz verərkən qarşıda hökumət tərəfindən atılacaq addımları da qiymətləndirmək lazımdır. Artıq birjalarda neftin qiyməti artmaqda davam edir. Ehtimallar var ki, müəyyən bir dövrdən sonra neftin qiyməti təqribən 60 dollara qədər çata bilər.
Əgər neftin qiymətindəki artımlar davamlı olarsa, hökumətin yenidən şəhərsalma və infrastruktur ilə bağlı layihələrə ayıracağı vəsaitlər çoxalacaq, söküntülərin həcmi artacaq. Bu da nəticədə süni tələb formalaşdıracaq. Süni tələbin formalaşdırılması dinamikanı artırır, bu da qiymətlərin qalxmasına səbəb olur. 2013-2014-cü illərdə olduğu kimi. Bu baxımdan, inzibati müdaxilələrin baş verəcəyini nəzərə alsaq, konkret proqnoz vermək olmaz”.

Qiymətlərin ucuzlaşmasına əsas maneə yeni tikililərdir

R.Osmanlının sözlərinə görə, əgər bu sahəyə hər hansı ciddi maliyyə ayırmaları olmasa, bazarda bütün proseslərin tələb və təklif strukturu üzrə hərəkət etsə, qiymət azalmaları davam edəcək. Qiymətlərin hansı səviyyəyə qədər düşməsinə gəlincə, müsahibim hesab edir ki, Azərbaycanda qiymət azalmasının qarşısını alan müəyyən psixoloji məsələlərlə yanaşı, digər vacib bir amil var. Bu da ilkin bazar – yeni tikililərdir: "Yeni tikililərin bilavasitə sahibkarların əlində olması, qiymət siyasətinin də onlar tərəfindən müəyyən olunması təkrar bazardakı qiymətlərə də təsir göstərir. Məsələn, təkrar bazarda qiymət azalması 30-40 faizə çatanda, ilkin bazarda maksimum 10 faiz olur. Belə olan təqdirdə hesab edirəm ki, əgər ilkin bazarda ciddi qiymət azalmaları baş verməzsə, təkrar bazarda 2000-ci ildəki qiymətlərə düşmə ehtimalı özünü doğrulda bilməz”.
R.Osmanlı qeyd etdi ki, daşınmaz əmlak qiymətlərinin kəskin şəkildə ucuzlaşması üçün tikinti materialları bazarında da bu cür əhəmiyyətli azalma olmalıdır: "Ən azından, tikinti materiallarının qiyməti kəskin şəkildə düşməlidir. Tikintinin bir kvadratmetrinin maya dəyəri 2000-ci ildəki qiymətlərlə müqayisədə 2-3 dəfə yuxarı başa gəlir. Belə olan təqdirdə qiymətlər həmin psixoloji həddən aşağı düşməyəcək.
Məsələn, bu gün 40 min manata olan bir otaqlı mənzil əgər tikinti nəticəsində 25 min manata başa gəlirsə, onun qiymətinin 25 min manatdan aşağı düşməsini ehtimal etmək düzgün deyil. İlkin və təkrar bazar bir-biriylə əlaqəlidir. Təkrar bazarda mənzilini satıb ilkin bazara inteqrasiya edən adam fikirləşdir ki, mənzilimi elə qiymətə satmalıyam ki, üzərinə 5-10, 20 faiz əlavə etməklə yeni tikilidən mənzil ala bilim”.

"Qiymətlər indikidən xeyli aşağı olmalıdır”

Mövzu ilə bağlı sosial şəbəkədə fikir bildirən iqtisadçı alim Vüqar Bayramov qeyd edib ki, aprel ayında Bakıda mənzillərin qiyməti əvvəlki ayla müqayisədə 4 faiz aşağı düşüb: "Maraqlıdır ki, süni tələb yaratmaq üçün bu ilin əvvəlində 2016-cı ildə kəskin qiymət artımlarının olacağını söyləyənlər var idi. Öncədə proqnozlaşdırdığımız kimi qiymət azalmaları gözlənilən idi. Amma yenə də mənzillərin mövcud qiyməti real qiymət deyil. Ölkə üzrə orta aylıq əmək haqqı və gəlirlik səviyyəsini nəzərə alsaq, qiymətlər indikindən xeyli aşağı olmalıdır. Orta aylıq əmək haqqı ilə nəinki Bakının mərkəzində, hətta mərkəzə yaxın ərazilərdə belə bir kvadratmetr mənzil sahəsi almaq mümkün deyil.
Təəssüf ki, əmlak bazarındakı himayə olunan "makler-biznesmənlər” kəskin qiymət azalmalarına imkan vermirlər. Məhz bunun nəticəsidir ki, bazara çıxarılan əmlakın əksəriyyətinin satışı maklerlər tərəfindən idarə edilir. Buna görə də, qiymət azalmalarına baxmayaraq, qiymət mənzilin mövcud alıcılıq qabiliyyətinə əsasən formalaşmalı olan real bazar dəyərindən daha yüksək təklif edilir. Bu baxımdan, əmlak bazarında maklerlərin fəaliyyətini məhdudlaşdıran rəsmi qaydaların qəbul edilməsi və tətbiq olunmasına ehtiyac var. Əks halda, bu maklerlər süni qiymətlər ilə çox evsizlərin mənzil almaq arzularını "dəfn edəcəklər”.

Mənbə: Kaspi